Preguntas frecuentes sobre avalúos
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¿QUÉ ES UN AVALÚO PROFESIONAL?
Es la determinación del valor (Comercial, de remate, de renta, de liquidación, de aseguramiento, de reposición, de intangibles, potencial, residual) de inmuebles (Casas, terrenos, edificios en general, naves industriales, etc.), activos fijos, de negocios en marcha, de bienes nacionales, de maquinaria, muebles, enceres, obras de arte etc. en pesos mexicanos, referido a una fecha específica, tomando en cuenta las condiciones físicas, urbanas, obsolescencia, estado de conservación, edad, ubicación, etc., con una vigencia de 6 meses y efectuada por un perito valuador profesional.
¿PARA QUÉ NECESITO UN AVALÚO?
Para establecer el valor de un inmueble para comprar o vender.
Para tramitar un crédito mediante una garantía hipotecaria.
¿QUÉ TIPOS DE AVALÚOS EXISTEN?
AVALÚOS COMERCIALES
Son aquellos avalúos que se realizan principalmente en operaciones de mercado como son:
Compra y venta.
Financiamiento.
Arrendamiento.
Administración.
Seguros.
Remodelación y desarrollo.
Viabilidad y estudios para el mayor y mejor uso.
Ejercicio de opciones de compra y arrendamiento.
AVALÚOS FISCALES
Son aquellos avalúos que se realizan principalmente en transacciones legales como son:
Expropiación.
Impuestos a la propiedad catastral y casos fiscales.
Impuestos al patrimonio inmobiliario o herencia e impuesto a la donación.
Impuesto sobre la renta (perdida por siniestro, depreciación y reporto de ganancia de capital).
Acciones legales personales y corporativas.
Disoluciones maritales y de sociedades.
Demandas de inquilinos con caseros y daños a la propiedad.
Embargos hipotecarios.
Liquidaciones de compañías fusiones y bancarrotas.
Garantía por depósito en fianza.
Juicios de intestado, testamentarios, etc.
Juicios civiles y mercantiles.
AVALÚOS FISCALES
Son aquellos avalúos que solicita la tesorería para el pago de impuesto catastral, así como también le sirve a las empresas para reclasificar sus tipos de construcciones repercutiendo esto en el pago del impuesto predial.
AVALÚOS BANCARIOS
Son aquellos avalúos que se utilizan principalmente para aquellas personas a las que se les ha otorgado un crédito hipotecario de las diferentes instituciones como son:
Fovisste.
Infonavit.
Isfam.
Imss.
Banco de México.
¿CUÁL ES EL VALOR SOBRE EL CUAL SE ESCRITURA UN INMUEBLE (TRÁMITE DE COMPRAVENTA)?
La escritura de compraventa se hace con base en el valor del avalúo de la propiedad.
¿QUÉ ES EL VALOR DEL AVALÚO DEL INMUEBLE?
El valor del avalúo es el valor de mercado del inmueble y lo determina un perito calificado que cuenta con solvencia moral y profesional para determinar el justo valor de los bienes.
¿CÓMO SE OBTIENE UN AVALÚO?
Un avalúo se obtiene por 3 métodos o enfoques:
Comparación de mercado que se basa en la obtención de ofertas homologadas al sujeto.
Costos: consistente en evaluar cuanto cuesta construir la propiedad.
Capitalización de rentas que consiste en traer a valor presente las rentas futuras.
De estos 3 se concluye el valor comercial (por mandato de la CNBV se deben realizar estos 3 enfoques).
¿QUÉ ASPECTOS SE TOMAN EN CUENTA EN LOS CRITERIOS DE LOS AVALÚOS?
Son aquellos avalúos que se utilizan principalmente para aquellas personas a las que se les ha otorgado un crédito hipotecario de las diferentes instituciones como son:
Ubicación del inmueble.- Es la plusvalía que tenga la zona donde se localice el inmueble, puede ser una zona popular, de interés medio, semi-residencial, o residencial según sea el caso. Así como también si se encuentra en una zona comercial o de oficinas importante.
Edad del inmueble.- Edad del inmueble desde la terminación de obra a la fecha a la cual se realiza el avalúo.
Estado de conservación.- Se refiere al mantenimiento que se le ha dado al inmueble en el transcurso del tiempo para conservarlo en condiciones óptimas de habitabilidad y comodidad para el propósito por el cual fue construido.
Acabados del inmueble.- Incluye aspectos como tipo de materiales y elementos de construcción como son (losetas cerámicas, azulejos, pastas texturizadas, maderas, etc.) Utilizadas en pisos, aplanados, plafones, etc., del inmueble que pueden ser de buena calidad de mediana calidad o de calidad económica, que influyen de una manera sobresaliente en los valores concluyentes o finales del inmueble.